从楼市“大跃进”到转为“大熊市”，从房价一路飙升到出现盘整下跌，从购房者为抢房而打破头到持币观望，一年来，房地产市场似乎经历了一场富有戏剧性的变化。8·３1，在使土地交易告别以往暗箱操作的同时，也给中国的地产商们亮出了底牌，使房地产市场步入了一个新的阶段。

　　土地，乃国家与百姓安身立命之本，每一项与土地相关的政策均事关重大。如何让土地在中国城市化进程中更好的发挥好其应有作用，增加民意在市场中的力量，使民众可以更好的休养生息，而不至于成为所谓的“局外人”，是摆在决策者面前一道不可忽略的命题。

　　走过8·３1，人们有足够的时间可以回过头去重新审视这个话题。

　　51岁的华新民女士近来显得焦虑不安，这位为老北京胡同呼吁奔走近七年的法籍华人此刻不得不面对这样一个事实：今年2月间，自己位于东城区胡同里的家转眼被拆成了一片废墟。

　　“他们从来就无视我们的存在，土地大限不大限对于我们而言毫无意义，我们的权益总是被忽视。”北京胡同保护工作者、中法混合血统出身的华新民女士8月27日对记者说。华所称的他们，包括一年以来因为土地限量而相互指责的政府主管部门与开发商。

　　政府对土地的征用与开发商的全程介入，促使推土机将华宅及其周边私宅夷为平地。该项目在建范围内涉及到的华宅及其周边地带只能等待被拆建。

　　除了不满和无奈，华新民及她的邻居们似乎别无他法。

　　民众受限？

　　北京东城区红星胡同53号-55号，这里曾是华新民的祖宅，1914年，华的工程师祖父将此地块买下来，并亲自为家人设计了一个八角洋房和一座院子。1951年，这座宅子取得了北京市人民政府颁发的房屋所有权属证书。

　　此后的数十年时间里，华宅一带的旧宅院均相继获得了房屋权属证书，2001年，北京国土资源局对此带民居进行了地契登记，以备颁发土地权属证做准备工作。华新民称，登记完之后并没有如愿拿到土地使用权证，而在2004年冬天，红星胡同居民们发现，北京市国土主管部门已将土地使用权证颁给了申请使用该地段的开发商。

　　华新民说，东堂子胡同和无量大人胡同(红星胡同)的一部分涵盖着众多财产权的土地，竟被有关国土资源管理部门擅自出让给了一家项目公司，由它去做房地产商业开发，继而又被后者抵押给了银行！

　　华新民在查证此事时还发现，开发商早已将此地段命名为“金宝街6号地”，并于2003年4月在申请土地使用权时向当地国土部门报告称，“此处无墙已定界”。据华说，此句意指红星胡同一带已属荒地或闲置土地，不存在私产及聚居人。此后，国土部门很快对此进行了初审并予以通过，开发商顺利地获得了“金宝街6号”地的使用权证。

　　七十年时间尚未届满，华宅的存在使命因为一个商业工程的逼近宣告完结。“当大家还在这片土地上睡着觉的时候，便被卖掉了，被开发商抵押给了银行。”华说。

　　在向有关部门与机构提起行政复议之后，得到的答复是“国家有权收回土地使用权用于公共利益的投入”。“尽管这样，你也不能打乱了程序。”华新民说。

　　华新民告诉记者，她认为在她一类民众面前，房地产权利从来没有存在过，她不相信所谓的房地产权利，因为随时可能被非正式剥夺。她描述她的宅第被出让给开发商之后遭拆毁的情形，并于今年5月以一个法国妇女的身份将其知会社会，她说，她看到那些扛着镐的民工心里就发抖，他们爬上她的屋顶，看着一座建筑渐渐被砸碎，她感到窒息。

　　而与华宅一样不能抵抗的民宅还有很多，因为土地的被收回，很多四合院正在变成瓦砾，20多天的时间，既是元代遗存又是近代史博物馆的红星胡同和东堂子胡同已是一片狼籍，“如东堂子和无量大人胡同这般厚重的历史画册已被撕成粉碎。”

　　华新民称她不清楚土地大限到底有利于民众多少，她认为在这件事情上，已经完全暴露了大限的本质，民众不会是获益者，而是局外人。从私底下协议出让土地到招、拍、挂，未必都可能征得使用权人的同意与允许，供地形式的变化无法确保民众的权益不受到侵犯与损害，民众从来被排挤在一边。

　　华新民强调了民众利益，但是还有许多人并不具有这种意识，一直在看房的任明辉，只在进一步通过媒体了解到更多房地产信息之后，才略微知道有土地权益与大限这么一回事。

　　任明辉一开始以为记者所指的“8·３1大限”是哪一路公交车，声称他不知道，后经记者解释才表示知道一些，但他无法表述他的个人观点，他根本就没有自己的意见，因为他不知道这个大限对谁有好处，或对谁没有好处。他问记者，“你说这个好不好？”

　　 而在土地大限不断推进的同时，有关拆迁与被拆迁的矛盾仍然不断发生，此前的数天时间里，记者接到了远在山东的数起有关强行拆迁投诉事件，而这些土地的被征用理由，仍然是进行商业开发与利用。

　　事件相关人士向记者称，土地政策的不为人知与受人猜忌，恰恰表明“8·３1大限”一年里，民众一直被排挤在局外，成为观望者。

　　大限是一场“秀”

　　“如中国其他领域一样，中国土地市场完全是一个半吊子的市场化，政府完全控制了一级市场。而一级市场的土地供给几乎都是从民众那里强行‘征’来的，作为土地事实拥有者的民众(当然也包括一部分全民财富)却完全没有办法参与一级市场。”知名房地产分析师袁剑告诉记者，由于征地完全排除了民众参与的可能，从来不可能也无法出现自愿者参与土地交易。

　　“这是非常大的问题。”袁剑说，这种情况造成的直接后果是：全民创造的土地增值财富被政府和开发商独享了，所有其他的游戏参与者的怨声载道跟着到来。

　　袁剑此前撰文指出房地产已套牢中国，他认为，中国地方政府几乎均从不同程度上诱惑与鼓励资本进行房地产投资与开发，地产商与地方政府坐在了一条船上，二者利益的扭结，使得民众最终成为“隐蔽的输家”。

　　袁向本报记者称，必须改变基本的游戏规则，增加民意在市场中的力量，市场才能增加民众的福利，否则一切均会是虚妄的。

　　事实上，此前亦有人士向记者指出，大限一年来，市场中充斥着的全是开发商与土地掌管者的声音。从2005年4月迄今，有关地荒的争吵一直不绝于耳，而早在8·３1到来之前，有关土地锐减将加剧住宅供应与开发商及民众负担的讨论更是时有发生。有人士认为，这种争论最终表现出来的实质，乃是开发商与土地管理部门在土地话语权方面的争夺，开发商与政府的权利争执将利益第三方即民众挤出局，因此几乎听不见民众的声音，有的只是上访与暴力事件。

　　袁剑称，在一个错乱的市场中，是不可能博弈出一个公平的市场规则来的。他认为，房地产问题是个民众的权利问题，是民众监督、制约政府与开发商的一种手段和能力的问题，“没有这一点，来100个“8·３1大限”也无济于事”。

　　袁剑倾向于将政府与开发商当做土地市场中的两个市场主体来看待，认为他们在市场中均有巨大的利益，这注定二者基本上会是一个利益共同体，他们之间任何博弈的最终代价都会转嫁到整个房地产博弈中最弱势的一方，即购房者或者消费者的头上。

　　这种代价转嫁不仅表现为地方主管部门与开发商同时互为利益地推进拆迁与征地工作，房价涨势未能受到遏制亦属“8·３1大限”的一大败笔。清华大学房地产研究所博士孙冰此前告诉记者，假如我们的政策能为中低档住宅开发提供更多的土地使用量，以此填补中低档房的市场需求，相信房价是能够止涨回落的。

　　但是随着多项房地产跟踪数据的逐一披露，很多人表示了他们的无法理解，房价与开发量在大限一年后仍然不为所动继续持高，如华新民一类居民非但不能受益，反而因为土地使用权的相继失去而陷入被动。

　　中国西部的一位地产分析师告诉记者说，这不应该看做民众的利益受到了伤害，这只能解释为是必要的牺牲。他认为，有时候政策需要作出壮士断腕的决心，需要以牺牲消费者的暂时性利益为代价。

　　而上海房地产经济学会高级经济师顾海波则对大限进行了质疑，他认为土地政策在执行过程中等同于儿戏，对于开发商太过纵容，该收的不收回，不该给的仍然照给，某种意义上这正是在不断透支老祖宗留给子孙的土地资源。

　　他说，有关集约利用土地的政策十年前已经写进了相关法律与规章之中，但时至今日不得不老调重弹重新提起，“至少说明我们有法不依、执法不严，法律的尊严与政府的威信何在？！”

　　袁剑接受访问时亦告诉记者，在一个不规范、政府和开发商都不能被有效置于民意监督之下的环境中，拥有土地就可能拥有未来相当稳定的现金流，或者说就部分拥有了未来，这将加剧贫富分化，同时进一步激化民怨。他认为，若不提升消费者或者普通民众的权利及福利，所谓“8·３1大限”就只能是一场“秀”，没有任何实际意义。

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　　什么是“8·３1大限”？

　　 ２００４年３月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“７１号令”），要求从２００４年８月３１日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在２００４年８月３１日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，２００４年８月３１日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“８．３１大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“８．３１大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。