而要探测房地产业的现状、前景不能不接近房地产争论中心的人物——董藩。北师大教授、民革中央委员董藩在6月份就房地产市场发表的两万言书，引起了商界、学界、消费者以及中央高层的注意。日前，记者拜访了董藩教授。

　　《第一财经日报》：今年上半年的CPI为2.3%，而4、5、6三个月份的CPI连续处在2%以下，有些专家已开始建议应该放松信贷，刺激总需求。您怎么看待？

　　董藩：不行，现在金融还不能放松，仍应稳定政策。要知道目前正处于观望时期，不是正常时期。大家都在持币待购，都在想象是否还有下一个动作，持币待购是暂时的，它还要购，而不是需求真正萎缩了。值此关头，贷款不能放松，而且一些学者主张的调息也没有多大用处。在需求旺盛情况下，利率作用不大，利率的上升被吸收掉了，转化成消费者成本了。

　　《第一财经日报》：说到需求问题，很长时间一个基本看法是作为国民经济支柱的房地产业虚火过旺，投机性需求过多？

　　董藩：实际这个判断不正确，应该是真实需求过旺。上半年居住价格比去年同期上涨5.7%，在国家下压房价情况下，只有真实的需求才会托到这个数据。

　　我们要清楚的是，需求分为直接需求和理财性需求，前者是买来直接住，后者分：出租用需求、投机性需求和介于两者间的相机行事的需求。在理财性需求中出租性需求也是真实需求，统计局和一些学者把出租用需求算进投机性需求实际不对。在中国要考虑城市化的需求，北京400万外来人口中可能有200万人需要租房，这些是真实需求，上海也类似。

　　现在有人说北京房子的空置率10%以上，这绝对不对。如这样，价格应该下跌才对，至少不应如此涨。同时我们也不能光看西方空置率低的表面，要知道西方的空置率是以没卖出的房子除以全社会房产存量，而中国是以没卖出的房子除以三年开发的房子，这两个基数是极为不一样的。据我判断北京大约是1%或2%的空置率，这在房地产这个行业是正常的。

　　《第一财经日报》：很多人主张在房产的供给上做文章，而你为什么却主张在需求上下工夫？

　　董藩：为什么其他商品能跌，而房地产不能跌？为什么很难看得到房价下跌，反而是持续升值？这涉及到房地产和其他商品的供求曲线是不一样的，其他商品的供求弹性很大，两条线都倾斜的，而房地产供求图是一条直线和一条斜线。当消费者消费欲望被调动起来后，需求直线上升，此时房产供给是供不上的。房子与其他商品不同的一点是，它由于土地政策以及建筑密度和容积率限制导致供给曲线反映很慢。

　　《第一财经日报》：现在房地产成为中国的支柱产业，如何避免产值比重过大所带来的风险？

　　董藩：房地产业在GDP比重中过于长期举足轻重，容易出问题。我建议通过外部努力来稀释掉这种龙头地位的长期化。“十一五”期间完全可以大力发展西部边境国际经济合作带，搞活周边环境的经济。在西部边境，我们有技术上的优势，加上现在产品过剩，完全可以通过轻工业的出口加上外交上的配合拉动未来二三十年中国的经济增长，这需要整个国家的大思路调整。

　　《第一财经日报》：我们还是非常关注房地产未来的走向。

　　董藩：现在从中央政府的角度看，房价既不能上，也不能下，只能稳定，与GDP的增长相适应。未来看，调控力度仍要加强，包括三个方面：中央还会动首付款调整，在目前情况下个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到40%；还要控制过度消费，通过立法限制住房空间、通过经济手段对超过一定面积的住房消费者课以物业税；同时经济适用房一定要取消，因为这不但不能实现其目的反而增加了寻租机会。