商业地产作为商业的载体，其国际化趋势将不可阻挡，商业+地产的国际化才能构成国际大都市名片。国际化趋势不仅成为商业地产面临的新课题，而且也将为商业地产持续健康发展寻求新的突破口和更多的发展商机。北京新规划，对外资零售业的全面开放，奥运商机以及商业地产的不断成熟，都将使商业地产的国际化发展提速。

　　但是，基于北京商业地产的发展现状，专家认为，阻碍商业地产国际化的瓶颈很多，与国际接轨，差距还很大，路途依然遥远。

　　国际化潮流不可阻挡

　　2005年，是北京商业地产发展最关键的一年。尽管各种声音此起彼伏，诸如“问题年”“回购年”、“并收年”，“风险年”，但是，商业地产的发展势头无法阻挡，各大地产商对商业地产的市场“钱景”依然看好，投资力度有增无减。不同的是，“理性”将成为商业地产的关键词。商业地产起步晚、机遇大、利润高、发展快、问题多，所面临的形势也是日新月异，变幻莫测，2005年商业地产就面临着国际化发展的新态势。这主要体现在商业地产运营方式和管理模式、商业地产的专业化商业运作、国际化资源整合、高科技建筑技术的应用和创新的设计理念等。华远·百岛园、华贸中心的水主题商城等商业地产项目获国际奖，不仅体现了开发商谋求与国际商业潮流步的欲望，也体现了中国商业地产逐步走向全面开放的态势和国际化发展走向。

　　商业地产的国际化，首先是商业的国际化，说到底，商业地产的发展是商业蓬勃发展的结果。近年来，我国加入世贸组织和北京申奥成功，使北京的商业面临一个更为开放、多元、竞争的新市场环境，商业经营方式正发生巨大的变革，大型购物中心、超市、便利店、仓储式商场等多种国际风行的新型商业业态冲击着北京传统商业格局和经营理念。作为商业经营的载体--商业地产的开发与建设，面对这种商业发展的国际化趋势和巨大冲击，不可能不受到影响和带动，特别是对商业地产市场的规范、管理运营的专业化、对商业规律的认知、资本运作以及与商业运营商的合作方式等方面的国际化程度都有所提高。

　　北京海洋置地有限公司董事长王永福，曾经是新燕莎集团常务副总经理，兼燕莎商城和贵友大厦董事长，在北京有25年的商业经验，他对北京的商业地产寄予很大的期望，这信心主要来自于北京商业的大发展。他认为，“随着加入世贸，对外资开放，国际化发展的势头是不可阻挡的。从商业业态发展趋势来看，国外有的商业业态，国内基本都有了，只不过有的还在探索中，有的还没有搞出规模来。专业的国际化商业中介机构、商业设计公司已经出现，尽管还很少，但已经呈现出一种趋向。大量的中介服务机构的出现也会促进商业的发展。而零售业对外资的全面开放不仅是北京商业发展的催化剂，也带来现金流、GDP增长、新的消费需求，对北京商业结构调整，对商业地产市场的规范、专业度的提高等都起到重要影响，同时某种程度上也改变着商业地产发展的方向。”

　　但是，北京在商业服务和管理水平、商品多样化以及商业规划和商业地产专业化等方面与国际先进国家还存在很大差距。这些差距都或深或浅地影响商业地产的现代化、国际化发展。

　　对于商铺投资者和经营者来讲，投资商铺的目的是为了市场鼓噪的高回报率，经营商业的目的是为了分享中国经济成长所带动的商业利润。但理性的开发商、投资者、经营商户应该都目睹了过去两年北京商铺投资市场有些商业地产项目出现的“春去春不回”的惨淡局面。

　　开发商应该注意：不做好市场定位分析和规划，不考虑好当地的实际消费能力和交通容量，只盲目求大，则规模越大，损失越大！

　　回忆国内开发商2001年开始热炒大型购物中心、Shoppingmall的时候，曾经出现过很多令人目眩的市场竞争形式，其中，比谁开发的Shoppingmall最大尤其突出，甚至有规模从大至小的Shoppingmall榜单！经过三四年的市场延伸，这种比大的行为不仅突破了大型购物中心市场，连同商业街、社区商业、底商、市场类型的商铺都加入其中，开发商对规模的判断更多考虑项目规划许可的问题，只要规划审批，商铺面积似乎越高越好。

　　就北京商业地产市场而言，无论是CBD正在开发建设的70多万平方米的商业面积，还是东四环、东五环之间每个楼盘都带的商铺，只要做一下简单的测算，大家都会为庞大的商业地产供应所潜藏的市场风险而震动。

　　我们认为，对商业地产项目的开发规模不加市场化考虑，盲目求大，甚至“规模越大越好”的思维将最终推动商业地产市场风险的加大，把商业地产市场的投资诱惑，变成投资的困惑。

　　一、合理开发规模的判断依据

　　商业地产合理开发规模的问题对于任何项目都是一个重要的决策内容，如果开发商忽视了这个问题，随意对规模进行决策，则项目的投资风险从规划之初就已经潜藏。事实上，绝大多数开发商还是考虑了这个问题，但因为决策思路的原因，最终的规模往往是规划容许条件下的最大化。

　　关于商业地产合理开发规模的判断依据，赛睿顾问提出以下结论：

　　1、消费市场可以支撑的开发规模是可开发规模的基础

　　尽管在商业地产整个开发过程中，除了开发商之外，还有投资者以及经营商户的参与，但是鉴于商业地产最终服务的市场是消费者，所以消费市场的需求必然成为开发商规模决策的依据。

　　消费市场的需求不仅包括消费市场的消费倾向、消费水平，更要包括消费者到该商业地产项目可能发生的消费总量，该消费总量可以支撑多大的开发规模将产生对该商业地产项目开发规模的初步判断。比如望京地区，按照规划，2010年前后开发完成，居住人口最终近30万，根据易铺网和《安家》市场调查，望京地区2004年人均每个月生活消费(零售、餐饮、服务、娱乐等,不包括家居建材)820元，参照过去几年的市场数据，假设人均每个月生活消费水平保持8%的增长，我们同时假定这些消费80%在望京地区发生，这意味着望京地区2010年的消费总量为：820(1+8%)6*80%*12*30万=37.5亿，按照易铺网相关统计数据，北京市商业零售业2004年每平方米平均的年营业额约15000元，考虑到市场竞争以及品牌成长的原因，2010年这一指标将稳定在这一水平，如果商家依然保持目前的利润率，望京地区市场可支撑的商业规模为:37.5亿/15000元/平方米=25万平方米。如果商业地产(不包括家居建材)规模大大超过这一数字，将意味着商业单位面积营业水平的降低，商业零售行业的利润率降低将成为必然，投资者所期望的投资收益以及商家的经营利润都会降低，市场风险成为必然。就商业地产个案项目规模而言，还需要考虑项目定位、招商、商家品牌价值及运营管理等专业问题解决的效果，这些问题解决的程度，直接决定市场份额，以及可行的开发规模。

　　2、项目地块、周边、区域交通条件形成可开发规模的边界条件

　　交通问题表现在两个方面：公共交通设施条件和道路条件。公共交通条件包括地铁、公共汽车线路、火车、交通负荷等，道路条件包括路网、项目地块和重要道路的连通性等。城市中心大型商业地产项目，尤其是Shoppingmall项目，如果缺乏诸如地铁等交通设施，那么未来大批人流的进入就会有问题；郊区大型商业地产项目，尤其是郊区Shoppingmall项目，如果地块本身和重要道路(城市快速路、高速公路等)之间缺乏直接或便利连通，那么未来大批私家车消费者因为堵车问题就会流失掉。

　　对于一个商业地产项目来讲，消费者支撑的可开发规模，以及考虑到交通制约进行的可开发规模的缩减，都是开发商在决策过程中需要关注的问题。

　　以在国内有深刻影响力的金源Shoppingmall项目为例，项目所处的地方过去属于农村，伴随城市扩张周边大批住宅出现，未来周边将形成70万人口聚居的壮观景象。关于其规模我们提出以下观点：姑且不论该项目周边以及吸引的外围的消费者能够支撑的开发规模，从其周边的交通条件看，既没有城市中心Shoppingmall所需要的地铁交通，也没有郊区Shoppingmall所需要的项目停车设施和快速路形成的直接或便捷连通，换言之，该项目地块、周边及区域交通条件属于典型的区域商业地产的交通条件，但开发商却把它开发成超大型Shoppingmall。显然，即使消费者可以支撑这么大的Shoppingmall，假设成功经营每天需要20万人来消费，但因为交通制约——堵车等问题，每天只能来15万人，那么项目的开发规模应该缩小，除非周边的交通条件在经营期间发生根本性的改变。

　　3、开发商的自有资金规模形成规模决策的核心条件

　　把开发商的自有资金规模作为项目可开发规模的决定因素很多人可能都不能接受，而且很多企业对商铺销售或对自己的融资能力有绝对的信心，认为资金哪会成为项目做大做全的障碍呢？融资渠道不畅通是中国房地产行业的资金渠道现状：按揭审批复杂，实施有难度，及商铺销售后不进行有效的招商及经营管理而出现的大批失败的商业地产项目对商铺投资市场的打击，都要求商业地产开发商对资金计划及资金的回收做出更加理性的判断。

　　如果我们不把这个因素特别提出，大家可能不会特别重视，但在2004年5、6月份中央对大型商业地产投资过热进行检查时，不少开发商已经感受到忽视自有资金规模问题的危害性了。如果开发商自有资金数量有限，甚至仅相当于总投资的5%或以下，这样的项目几乎不可能操作起来。如果在资金很少的情况下，寄希望于商铺销售，2003、2004年可能实现，越往后风险显然越大，一旦销售不利，资金链断裂，或者投资者整天围追堵截，那样的日子的确不好过。

　　对于自有资金对项目规模的影响度，事实上还有更深层次的问题：如果根据市场判断，可以支撑的开发规模的确比较大，但自有资金有问题，那么可以对开发阶段进行划分，把项目分期等。