市场的火热与房价的高涨可以说是当前上海楼市最真实的写照，不过现在有种种迹象表明，局部地区房地产价格的过快上涨已经引起了有关方面的高度重视，相关的政策调控已日趋明朗。

　　面对这新一轮的调控措施，其中尤其值得我们留意的是，目前政策的着力点已从市场的供给层面转向了需求层面，而相关房贷政策的调整也凸现了这种意图，而这也将对市场未来的发展产生较大的影响。

　　需求量能的变化对楼市的影响可以说是最为直接的，在当前市场令人捉摸不透的情况下，未来楼市的走向无不牵动着每一位购房者的神经，那么在当前火热的市场背后，用一种更为理性的视角去看待市场，可能就是非常必要的。

　　市场调控力度正在加大

　　近几年来，我国的房地产市场无疑是在快速成长着的，虽然其中也伴随着所谓健康与泡沫的争论，但在不知不觉中，市场已经向前迈出了一大步。但目前有种种迹象表明，在这一轮房产大潮中，局部地区房价较快上涨已经引起了有关各方的高度重视。在当前，我们可以首先得出这样一个结论，目前对房地产市场的调控已日趋明朗，而且力度正在进一步加大。

　　2005年，房价问题被写入了今年“两会”的政府工作报告。新华社3月5日发布的报告原文指出：今年，“要保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。而其中房价成为价格问题的两个重点之一，这是中央政府对房地产市场最新的表态。“不论对地方政府还是对开发商而言，这都是一个强烈的信号。”社科院金融所房地产问题专家尹中立这样认为。

　　去年4季度，我国房价增长达10.8%，增幅比去年全年高1.1个百分点。其中住宅价格增长11.1%，增幅比去年前三个季度分别高3.5、1.0和2.5个百分点，青岛、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆增长均超过两位数。“当前，货币信贷在宏观调控中继续发挥主导作用，但房价增长过快的趋势，将不利于股份制改革和人民币业务对外开放后金融的继续稳定、结构优化和风险减少。”国家统计局景气中心研究室副主任张海旺对记者这样说。

　　在此大背景下，政府将进一步加强对房地产市场的调控已经成了不争的事实。在连续出台了一系列相关措施之后，3月6日，上海市人民政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，并出台两项相关的财税政策，以打击短期炒作，维护市场稳定。这一切，无疑向市场发出了明确的调控信号。

　　抑制过度需求成主旋律

　　在近期的相关措施中，央行取消房贷的优惠利率无疑成了时下人们关注的焦点。日前，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。一石激起千层浪，一时间有关于银行调整房贷利率方案的传闻也是不绝于耳，就在人们把注意力集中在利率变动数字的同时，有一点却是大家必须明了的，那就是目前的调控已明显地从供给层面转向了对需求的抑制。

　　从上海的实际情况来看，需求对房价拉动作用无疑是巨大的。其中首先是投资性的需求，在银行负利率、股票市场低迷等因素的共同作用下，各路资金通过各种渠道流入了房地产市场，从而拉抬了楼市的价格；其次是改善居住的需求，由于“人人拥有一套房”的理念深入人心，市场中出现了一波又一波排浪式的购房热潮。虽然售后公房的因素不可忽略，然而值得注意的是，有统计表明目前上海市拥有产权房的比例已达70%，超过发达国家(一般为50%～60%)，其中21.7%的家庭拥有两套以上住房，2%的家庭拥有三套以上的住房；最后是被动性的需求，也就是由动拆迁引发的购房动力，在配套商品房供应不足的情况下，这将拉动房价尤其是二手房价格的上涨。上海市2002年动迁10万户居民，2003年为8万户，由于当时配套商品房较少，这两年累积的需求量按每户70平方米计算，就要达到1300万平方米，相当于正常需求量的四分之一。

　　大家都知道，供应和需求是市场决定房价两个最主要的因素。从此前进行的一系列调控政策来看，其主要还是集中在供给层面。比如在上海就加强了对土地市场的调控，提高了土地一级市场的透明度，增加了中低价房的供应，采取了“期房限转”等措施。但由于房地产所具有的特殊性，供给上的变动往往需要较长的时间才会显现出来，在市场趋势没有大的改变的情况下，调控需求就成了时下的当务之急，而金融杠杆就是其中一个很好的调节手段。从上海的有关政策导向上看，我们可以清晰地发现这样的脉络，一是在供给上增加量的尤其是中低价房的供应；二是提高楼市的交易成本；三是抑制市场中的过度需求，而这是当前的一个重点。

　　需求受挫影响力不小

　　供给、交易、需求，从这三个调控的路径来看，它们可以说是相互交织在一起，有着某种联动作用。但其中需求受挫的影响力无疑是巨大的，因为这是市场最根本的原动力。值得注意的是，本轮对需求的调控可以说是实质性的，而且各个层面的需求都会受到一定程度的影响，包括那些所谓过度的和正常的。因为比如对于像房贷首付比例提高和利率调整的政策，虽然银行也可以区别对待不同的购房者，但在具体的执行过程中却有不小的难度。

　　上海市住宅市场近年来供求关系情况表 (单位：万平方米)

　　(资料来源：上海市统计局)

　　这是一张上海市住宅市场近年来供求关系情况表，虽然竣工面积和销售面积之比只能从一个侧面反映市场的供需情况，但从表中我们可以看出，从1999年以来，上海住宅连续6年竣工面积略低于实际销售面积，两者大体相当。换句话说，在近几年上海房地产市场不断向上攀升的过程中，市场供需的特征是基本平衡同步增长，需略大于供。但在当前的背景下，从未来的发展情况看，这两者的关系却充满了变数。首先从今年的市场观察，全年楼市供应量超过3000万平方米已是不争的事实，如果考虑提速建设的配套商品房则供应量要更大一些。但从另一方面看，随着调控的进一步深入，2005年市场的需求层面却有出现回落的迹象。

　　首先是投资性购房需求将受打压，由于交易成本和资金准入门槛的提高，一部分投资性购房者将“收手”观望。另外所谓的海外资金也流动性较大，其实目前进入上海的大多为境外民间资本。从记者了解的情况来看，除了渠道的问题外，对于境外大基金来说房地产并非他们投资的首选，因为其流通性太差了。这一层面的需求有多少呢？在2003年有一份公开的调查表明，上海的投资性购房比例达16%，在市中心部分地区的高档楼盘中，其比例高达30%至40%。虽然目前这一比例可能有所变化，但如果按照16%的比例大致估计，其总量就可达500万平方米左右。

　　其次，今年动拆迁的速度大大放缓，全年将控制在6万户以下，主要是交通、世博会等重点工程动迁居民，而且其中50%～70%将安置配套商品房。由此因动拆迁引发的被动性需求将大幅减少，全年不会超过200万平方米。

　　最后尤其值得关注的是，在当前的市场环境下，改善性需求中梯级消费“生物链”式的循环将会遭遇一定程度的运行不畅。梯级消费原来是一个不错的购房模型，它是指在一个市场中，暂时没有能力买房的可以先租赁房屋，待条件逐步成熟时再买房，先买二手房，再买新建商品房，先买小户型房，再逐步扩大住房面积。但在房价普遍趋高以及金融杠杆等相关调控措施的作用下，我们可以发现这样的现象：由于老公房的房贷受到诸多限制，其中有些房龄过长的甚至达到了不贷的程度，在这种情况下，那些收入不高的首次购房者就可能丧失购买能力而只能停留在租房阶段；另一方面，对于手中有老公房的人来说，由于在变现时发生困难,同样对他们购买新建商品房也造成了压力；反过来，对于那些目前住在新建商品房中但面积稍显不足的人来说，他们要改善居住需求也会遇到同样的问题。这一环扣一环的变化使得原来的“消费链”发生“断流”(这一点我们将在接下来的文章中做出详细说明)，这将对改善性需求造成一定程度的冲击，而这一层面的需求却在市场的总体需求中占有非常大的比例。

　　在供应量仍然积极向上的情况下，需求层面的变化就会对楼市未来的走向产生不小的影响，而这一点也与相关调控的目标不谋而合。

　　楼市涨幅将呈收敛性

　　未来市场的走向如何，这是大家都关心的话题。就像我们在去年底预测的那样，今年楼市的涨幅将趋缓，而且这种涨幅将呈现出收敛性的特征。在这种情况下，有些地区将继续上升，而有些地区则将出现一定程度的调整。而从近期新盘的成交情况来看，成交量有一定程度的下调，表现出一种较为浓厚的观望气氛。

　　不过对市场趋势影响最大的还在于政策面，关键在于下一步有没有更为严厉的措施出台，比如财税政策的进一步调整，提高对炒房所得的税收以及房贷首付比例再次上扬等。换句话说，如果首付比例达到50%以上,在此基础上再增加税收的话，短期炒房的意义将大大降低，而其他层面的需求也将受到一定程度的抑制，那么楼市的现状就会受到影响。

　　香港中原集团主席施永青曾经历了香港楼市三次大起大落。他说：“在市场上升到一定程度之后，如果这时楼市的价格远远脱离大部分人的购买能力，风险就比较大了。另外，此时可能市场中投资者的资金在不知不觉中都变成了房产，大家都买了楼，集聚在手中卖出的能量就比较大了。”从我们当前的实际情况来看，如果楼市出现长期盘整的情况，就值得引起投资者重视，因为在股市中可有着“久盘必跌”的说法。

　　对于投资者来说，对目前楼市已经进入了调控期应该做到心知肚明，而未来市场的变数也会比较大。从广大普通老百姓角度说，虽然相关调控措施也会在一定程度上增加他们的购房难度，但如果房价能出现涨幅趋缓的状况，从长远来看也未必不是一件好事。但对于那些投资性的购房者情况就不一样了，就要多关注政策面的变化谨慎出手，根据自己的资金实力合理控制好贷款比例，尤其要避免踏入外围那些过去涨幅较大现在又局部放量的地区。而对那些手中有多套房产的投资者来说，现在可以重新梳理一下自己的资产结构，避免因市场的变化而陷入被动。房地产市场有一个特点，那就是它的整体发展呈一个金字塔形，在顶部区域成交较少，而底部区域成交较多，这一点是广大投资者不能忽略的。