关于第一个问题，我们认为，央行决定上调房贷利率的目的之一在于压下虚高的房价，抑制房贷增长较猛的势头，挤掉房地产市场的泡沫。

　　统计资料表明，2004年全国商品房销售价格平均比上年上涨了14.4%，其中，商品住宅的销售价格平均上涨了15.2%，均创下1998年以来的最高值。另据央行发布的信息，从2002年至2004年，全国个人住宅信贷余额分别为8258亿元、11779亿元和15922亿元。截至2005年2月，这一数字又上升到16508亿，强劲上升的势头不减。细心的分析人士注意到，房价的上涨与房贷余额的增长是密切相关的。进一步分析这一相关关系，人们注意到近年来房地产市场上出现的“炒房”现象，或者说房地产投机现象越演越烈，由此导致了商品房价格失真，这一情况已到了必须纠正的时候。因此，无论从理顺房地产市场的秩序，还是防范房贷增长过快潜藏的金融风险，央行都不能不采取措施，上调房贷利率就是在这一背景下出台的。

　　上调房贷利率对普通购房者的影响需要从两个方面去观察。从近期来看，利率上调肯定增加了购房者的支出。尽管各大商业银行不约而同地将利率上调幅度控制在0.2个百分点左右，但这对老百姓来说，仍是一笔不小的开支。然而从长远看，如果房贷政策的调整确实发挥了作用，确实抑制了那些“炒房”者的过度投机，房价将会慢慢回落，一出一入之间，对老百姓还是合算的。

　　综观我国房地产行业的发展，一方面是开发速度很快，出现了“广厦千万间”的繁荣；另一方面，不断高涨的房价和不甚合理的市场环境，却无法使“天下寒士尽欢颜”，无法让老百姓满意。

　　这是一个效率与公平的问题，是一个需要综合考虑、统筹解决的问题。从银行的角度说，显然应该制定更多的配套政策。比如，对首次购房者给予贷款优惠，对低收入者购买经济适用房给予利率减免，而对那些以投资为目的的购房者的贷款加以限制，或给予较高利率。总之，银行的信贷品种、信贷政策应该是灵活的，也必然有相当的操作空间。假如银行只想着自己少担风险，只会“一刀切”式地僵化处理市场矛盾，那么，不仅它制定某些政策的良好愿望可能落空，同时也是它作为调控部门的失职。