年关将至，一些个人或开发商为了加速资金回笼，纷纷把套现的目光投向了拍卖。本月22日，又有一场房产项目拍卖会在京上演。自去年以来，北京房产拍卖场次及标的呈增多趋势，但成功拍出的数量却极少。

　　“变化”

　　开发商委托拍卖尾房，四合院受关注

　　本周末(1月22日)上午，中恒利国际拍卖有限公司将举行一次房地产拍卖会。据该公司负责此次拍卖的张砾介绍，此次拍卖的标的多样，数量也较大。主要标的共有8组房产项目，其中，除多套产权别墅可做更细的拆分外，其他的独栋别墅、产权酒店等标的均不可拆分。

　　张砾介绍，开发商委托的标的包括密云繁华地段的明珠花园内面积达1077平方米的三层独栋产权酒楼、明珠花园底层的5套产权商铺，位于通州区潞城镇大营度假村的多套产权别墅及4套仿古四合院等。张砾说，开发商委托的多是尾房，没有进入典当环节。

　　张砾告诉记者，自拍卖公告发出以来，已接到150多人次的咨询，仅仅是咨询通州四合院项目的就有上百人。他认为，仿古四合院26万元/套的参考价对买家的吸引力颇大，相比之下，独栋别墅、产权酒店等标的物较少有咨询者。目前意向竞买人多为熟客，个人投资者和企业集体团队基本各占50%.张砾还透露，起拍价正在商谈，最终确定的起拍价将略低于公告刊登的参考价。

　　“反差”

　　整体拍卖多流拍，二手房受宠

　　记者通过电话查询到的登记地址的拍卖公司共计30余家，今年，这一数量，有可能继续增加。整体上看去年京城房地产拍卖的场次有所增加，以中恒利为例，去年房地产拍卖的频率为每两三个月一次。张砾认为，今年会比去年有明显的增加。

　　记者观察，与此同时，标的也逐步多样化，包括大量的尾房、整体酒店、新推出商铺等。但无论从操作细节还是相关规范程度看都欠成熟，且表现在结果上，流拍概率居高不下。尤其是整体酒店及公司抵债的不动产都较少一次性顺利拍出，甚至在售尾房也是如此。

　　去年远敬国际公寓及百乐酒店的整体拍卖均流拍；去年10月底的一次拍卖会上，都市晴园22套大户型新商品房流拍，回龙观龙城花园一套二手房成功拍出；今年1月15日，中天信达拍卖公司举行的近60套房产拍卖会上，仅有2套成交。当然，不乏成功的拍卖，如去年11月，丽都商圈钻石公寓75套二手房，被首创金丰易居以4821万元(底价)“闪电”拍走，成交均价仅为4300元/平方米。

　　对此，中天典当行房产部经理张钰分析认为，房产拍卖会上，地段较好的二手房源十分紧俏。如该公司本月15日的拍卖会上，海淀区木樨地茂林居两套个人委托的二手房顺利拍出。张钰说，地理位置优越、交通便利、性价比较高的房产以拍卖形式出售还是很受欢迎的，而一些总价偏高、位置较远的房产“吊”不起多数买家的胃口，竞拍存在难度，甚至通常会遭遇无人举牌的尴尬。

　　“探因”

　　预展期短，透明度不够强

　　“北京房产拍卖的流标几率非常高，原因大体可归结到标的物及委托方的身上。”北京艺海拍卖公司常务副总张天元这样说。“首先是标的本身的细节不能满足买家的实际需求，或与买家预期心理承受价位及功能不符。其次，是个别委托方的原因，如标的涉及三角债关系、多头抵押等。还有一些委托方在操作过程中故意隐瞒瑕疵。而有些拍卖行，在实际操作中也对竞买人和咨询人在标的的位置、合法性、投资前景等做出介绍，却对委托方标的在债务、手续等环节的问题避而不谈。这就造成了买主对标的情况了解不足，从而影响买主对参与竞标进行合理分析，结果便是买家犹豫不决、拍卖现场气氛冷清。”此外，多位业内人士表示，北京房产流拍率高的原因还在于标的预展期相对较短，客户对标的来不及深入了解而难以作出判断。张天元认为，北京城市大、交通拥堵频繁，不少意向买家在前往察看标的的过程中受到拖延，于是主动放弃参与竞买。

　　另外的一个重要原因是目前实际操作中的公开性、透明度还不够强，战略性环节问题出现偏差较多。

　　市场瞭望

　　典当行绝当房产拍卖将增多

　　在本月15日举行的名为绝当品拍卖会的拍卖现场，近60套房产中仅成功拍出2套。相关人士透露，此次参与拍卖的一般都是尚在当期内的项目。据了解，除去年9月份第一届绝当房地产拍卖会曾有1套成交外，近期尚无绝当房产通过拍卖售出。张钰表示，以前通过法院诉讼解决典当品绝当问题的情况较多，北京拍卖绝当房产的情况不多见。

　　自1月1日起实施的新的《拍卖管理办法》对恶意降低佣金比例或给予委托人回扣等做法规定处罚措施。业内人士认为，这将对目前房地产拍卖市场存在的一些恶性潜规起到有效的遏制作用，也使得拍卖方式消化绝当房产成为今后占主导的途径