选择一处商住两用楼，仿佛是昨天一些中小型企业老板创业的必由之路；而今天，随着这些中小型企业的不断发展与扩大，放弃商住两用楼，搬进写字楼，让业务迅速拓展，则成了当务之急。年底选址，明年入住，来个开门大吉成了一些老板年末的一项重要任务。但精明的老板们嗅得出来，对中小型企业而言，写字楼租不如买。因为自己每一分钱的去向，都应是物有所值。他们管这叫做“理性购置写字楼”——用投资的眼光选址，以自用的眼光投资。下面，就让我们以读者王先生为例，关注一下适合成长型企业的写字楼。

王先生：33岁

公司类型：文化、展览业 

    创业经历：创业7年，最初在西直门的一所小学校租下教室两间；后搬入一套200平米商住楼至今。因商住楼的建筑形象小气，且处在小区的深处，访客几经探寻才能找对楼门，而且没有大堂前台，形象让人尴尬。为公司发展考虑王先生准备购买一套小型写字楼，目前几经探寻还未敲定。 

    要求：西、北、东均可考虑，但要在繁华地带，300平米左右400万元总价内，具有投资价值的中型写字楼。

看重投资潜力写字楼应选四大商圈

    北京写字楼所处的地段往往比写字楼产品更受重视，因为频繁的商务往来需要高效率的交通运力和完善的商务配套。目前，写字楼最为集中的地区不外乎四大商圈：CBD商圈、金融街商圈、中关村商圈及亚奥商圈，而具有投资价值的写字楼往往处于这几个“商圈”的腹地。作为城市中心地带的这四大商圈，比起其他商圈具有更明确的发展前景和潜力。

CBD商圈 外向型经济带，涉外商贸为主

    目前虽然有部分企业迁出CBD，但这并未在实质上影响国际知名企业对于北京CBD的关注。经过十余年的发展，已经初步形成以金融、保险、咨询、中介等行业为主导的现代服务业协调发展的产业格局，成为世界500强企业争相入住的经济板块。预计，到2008年，世界500强其中400家企业将进入CBD办公。这个区域的写字楼市场供应及成交始终是整体市场中最活跃的，尤其受到个人投资者甚至是海外基金的集体追逐。从前景看，其区域发展已经相当成熟，以大型企业、高档写字楼居多。针对于王先生这里中小型写字楼可选择的较少。

金融街、中关村商圈 以单一产业为主导

    金融街、中关村则是规划先行，市政建设及商业规划对区域发展的考虑都具前瞻性，两者的共同点都是以单一产业为主导，区域的整体发展向产业发展倾斜，当产业发展异常繁荣，区域内的楼价蹿升也会非常敏感；当整个产业的发展受到震荡，也会影响到区域内楼市的不景气。中关村西区，目前高档写字楼供应量较大，信息通讯、科技会展、金融资讯、综合管理休闲娱乐中心等于一体的大型功能区雏形已现。中关村中小型发展企业居多，但产业单一，王先生从事的文化展览业不大适合。 

亚奥商圈  适于中小型企业选址

    据了解，从2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元。其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。大投入的基础设施建设会间接转化为整个地区的新增经济规模，这使亚奥板块将成为最大的受益者，也将直接带动这一带写字楼的长远增值。目前随着亚奥商圈写字楼物业品质的全面提升，其自然环境和商务环境日趋完善，科技教育、商业、金融及各种服务性企业都会因为亚奥商圈的高性价比而聚集于此。而亚运村和奥运村具有天然的连接性，按照写字楼品质发展的趋势，二者将紧密结合，中小型企业将会更侧重于亚运村，大型企业会更偏向于奥运村，形成大小产业的互补。记者认为，王先生应偏重亚北区域，中小型写字楼集中并适于文化企业发展。

新型写字楼更适合中小企业 

    写字楼大致可分为三种类型：5A级高档写字楼、商务公寓、70年产权的新型商务写字楼产品等。 

    5A甲级写字楼，必然能符合办公的各种需求，但是，不能连续办公，一到下班时间空调就停了。对于中小企业来说，最重要的是工作效率，要能够随时随地为客户服务，24小时办公对他们很重要。其次，由于购买的按揭方式，最多可做到六成十年，占用了大量的企业周转金，对于现金不充裕的中小企业来讲，代价太大。 

    商务公寓，公寓的建筑形象一般较小气，且内部设计的开间太局促，空间过于琐碎，不可用于办公的部分如厨房、阳台、卫生间、储物间占室内面积的50％以上，表面看来廉价的单位面积，实际使购买成本从8000元/平方米提升到了16000元/平方米。没有商务中心、员工食堂、银行网点、固定车位，电梯也超出了正常的使用负荷。这些因素都较大地牵制着中小企业的商务效率。 

    70年产权的商务写字楼，应该说是一个新型的产品，它充分结合了商住公寓和传统标准办公楼的优点，是一个符合市场特点的产品，越来越受到中小企业者和投资者的追捧。 

    首先，它具备了一切办公楼所具备的特点，是完全为办公需求所设计的产品，在这一点上，它完全摒弃了在商住公寓中因住宅功能对办公所造成的伤害，又根据使用者的实际情况，充分利用了原传统办公楼的优点，并且有了更实质性的提高。比如说，面积更小，柱网结构更容易自由分割，自由组合。采用先进的空调系统，可以区别于传统写字楼不可以24小时办公，而这一点对目前竞争激烈的商业社会中的企业主来说是相当重要的，尤其适合那些广告公司、咨询公司、IT企业和那些需要全球化办公的贸易企业、金融企业、期货公司等等。

    第二，由于是70年产权，使企业主能够以一个商住公寓的成本获得一个高档写字楼办公的形象和办公效率，降低了企业的办公成本和对高标准办公的门槛。目前，该类产品都能做到7成20年按揭，而这一点是目前所有的办公楼不能做到的。恰恰这方面对中小型企业主和投资者是很重要的。以购买这样的写字楼内300平方米的写字间为例，如价格在12500元/平方米，则总价为375万元，按揭月供款为17965元，但如以3.5元/每平方米出租，月租金为36750元，是一笔相当划算的投资。因此，70年产权的纯写字楼提供给市场的是一个一张70年产权证的办公楼加上一个比传统写字楼更符合办公需求的产品。

亚奥商圈适于中小企业购买

    目前四大商圈写字楼均价为：CBD商圈约为18000元/平方米，以跨国企业整层购买（或租赁）为主；中关村商圈约为13000元/平方米，以IT企业购买为主；金融街约为16000元/平方米，以国有大型金融企业整栋购买为主；亚奥商圈约12000元，以中小企业购买为主。 

    对于中小企业买家而言，目前亚奥在售的写字楼项目虽然并不多，但部分早期的写字楼项目的租金价格也较其他核心区域低了两成之多。据中原统计数据显示，目前亚奥商圈写字楼平均租价为3.61元/平米/天，写字楼平均售价约为12000元/平米。商住项目平均租价为2.6元/平米/天，商住项目加权平均售价为7300元/平米。亚奥地区的写字楼更适宜成长型企业的发展要求，所以该地区并不适宜开发高端的商务楼，只有高性价比写字楼才会吸引客群。

备选项目

CBD东都

    所属商圈：国贸(CBD，泛CBD) 

    项目位置：朝阳区大郊亭6号 

    开发商：北京北化房地产开发有限公司

    平均售价：7500元/平方米 

    入住时间：2006年8月30日 

    项目优势：项目紧邻CBD。在“CBD东都”周边，方圆不足3公里的区间内，仅新开发的楼盘总量就超过1500万，且多为中高端项目，汇聚了大量的高端人群，且未来两年还将新增至少30~50万居住人口。 

    作为填补区域空白的一种全新商业商务形态出现，总占地14公顷，总建筑面积40万平米。整体规划为品字形，高度错落有序，形成一组开放的、具有流动友好的场所精神的建筑群。

洛克时代 

    所属商圈：亚奥商圈 

    位置：亚运村阳光广场往北300米，中化大厦对面 

    开发商：北京市华佳房地产开发有限公司

    平均售价：12500元/平米 

    入住时间：2006年8月底 

    项目优势： 位于商业地段的“金角银边”。 

    外观代表了现代写字楼设计的潮流，大堂挑空13米；建筑采取柱网式结构，标准层除电梯间核心筒外无任何墙体。配置了五星级多媒体中心，其中针对中小型企业配置了多种会议室和多功能厅。 办公空间可以自由分割组合，最小单位为120平米，适于中小型发展企业。 大楼还引进了领先的水环热泵空调系统，让24小时办公成为现实，满足中小型企业的要求。

硅谷亮城 

    所属商圈：中关村商圈 

    位置：海淀区农大南路 

    开发商：北京万景房地产开发有限责任公司 

    平均售价：8800元/平方米 

    入住时间： 2006年底

    项目优势：项目交通便捷，东邻上地信息路，南临农大南路，西面及北面紧邻城市绿化隔离带，向北为上地信息产业基地和中关村软件园、北大生物城。作为上地区域大型综合商务中心区，项目占地101479平米，总建筑面积272605平米，其中高档写字楼15栋，19万平米综合商业建筑一座，面积7万平米。

    购买写字楼首先要考察开发商的综合实力，其中资金积累最为关键。其次是开发商信誉度。如交房时间的保证、装修质量及入住后避免出现租售混乱局面。第三要考察购买写字楼的主力客群是否与公司定位相符，否则影响公司形象。